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区分所有を中心に 10 戸です．うち，9 戸が賃貸．2005〜2006 年あたり，株価が天井気味で，手持も含め割安銘柄が全く見当たらなくなったのを契機に全株売却しました．その売却代金が，主たる不動産購入資金です．なので，8 戸はキャッシュ買い．更に 1 戸は借入完済．借入・抵当権は，残り 1 戸のみ．頑張って早期完済しよ〜っと．購入価格は，全戸秘密です．
ニュー・ステイト・メナー（新宿） × 2 戸
新宿駅（JR 山手線，JR 中央線，JR 総武線，JR 埼京線，JR 湘南新宿ライン，京王線，京王新線，小田急電鉄小田原線，都営新宿線，都営大江戸線，東京メトロ丸ノ内線）徒歩 3〜10 分，代々木駅（JR 山手線，JR 中央線，都営大江戸線）徒歩 6 分，南新宿駅（小田急電鉄小田原線）徒歩 5 分．京王新線，都営新宿線，都営大江戸線の新宿駅の入口までは，歩いて 30 秒，走って 10 秒なので，傘が要らないかも知れません．JR 山手線の新宿駅サザンテラス口までは，信号無しで徒歩 4 分．この立地から考えて，入居者が退屈することは無いでしょう．事務所として利用されることが多いようです．22 平米，1976 年築．ちと古いと思われちゃうかも知れませんが，管理状態は良好です．家賃月額 95,700 円 ＋ 94,000 円 で賃貸中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 1.8〜2.1 倍．
1 戸目を買ったのは，立地と利回りが気に入ったからです．ところが，2〜3 ヵ月後に管理組合の会報が届いて愕然．建替え話が出ているではありませんか．「買ったばかりなのにぃ〜，ガーン (￣□￣;)」建替え話があるならば，売買契約時の重要事項説明で話があって当然なのですが，ありませんでした．後で聞いたら，宅建業者（不動産屋さん）の M さんも知らなかったらしい (-_-;) 「売主にやられたかぁ」と一瞬思ったのですが，30 分経ずして，スゴく得しそうなことに気付きました・・・このマンション，土地がサッカーグラウンド並みに広い上に，容積率にかなり余裕があります．新宿都心のこの場所で，この面積・容積が放っておかれるはずがありません．案の定，更に 2〜3 ヵ月して，管理組合から，超高層ビル化・余剰床売却の構想が届きました．追加負担僅少にて新築超高層ビルの部屋が手に入る勘定です．それから 1 年半．資金に余裕が出来たのを機に，2 戸目を購入したのは，当然の成り行きでした．
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建物外観 |
エントランス |
渋谷中央ビル
渋谷駅（JR 山手線，JR 埼京線，JR 湘南新宿ライン，東急東横線，東急田園都市線，京王井の頭線，東京メトロ銀座線，東京メトロ半蔵門線）徒歩 10〜13 分，代々木公園駅（東京メトロ千代田線）徒歩 10 分，代々木八幡駅（小田急電鉄小田原線）徒歩 11 分．駅からちょっと離れている印象ですが，渋谷駅までの通り道は，あのセンター街そのものなので，退屈することはありません．東急本店まで徒歩 5 分．至近には，NHK ホール，松涛の高級住宅街もあります．30 平米，1967 年築．家賃月額 87,000 円で賃貸中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 3.0 倍．私の手持では，最もお得感の強い物件です．
新宿の件で味をしめた私は，宅建業者の M さんに言いました．「古くて容積率に余裕がある区分所有が売りに出たら連絡下さい．」・・・それから，1 週間後の肉の日（2 月 29 日），たまたま，M さんと高田馬場のお店のすきやき食べ放題へ行く機会がありました．M さん「老朽物件でちょうどよさそうなのがあるんですよ」，私「容積率に余裕がありますか？」，M さん「ありません」，私「じゃあ，駄目ですね」，M さん「まあ，話を聞いて下さい」．すきやきを食べながら，M さん「この登記簿謄本を見てください」，私「・・・こっ，これは (￣□￣!)」何と，一人でビルの 75% を買占めている人がいたのです．隣地までも買うとは．私「じっじっじ，地上げ屋じゃないですかぁ．」買うのに迷う余地は，ありませんでした．
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建物外観 |
アーバイル三軒茶屋
三軒茶屋（東急田園都市線，東急世田谷線）徒歩 6 分．世田谷通り沿い．駅までの途中にキャロットタワーあり．22 平米，2005 年築．家賃月額 108,500 円で賃貸中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 1.2 倍．
唯一の借入・抵当権の付いている物件です．本当は買いたくなかった新築物件・・・ディベロッパ E 社の営業 N 氏「この物件のどこが気に入らないのですかあ！？(-o-#)」，私「利回りが低過ぎるのが難点です」，N 氏「いったい，何パーセントならば，良いのですか？」，私「管理費・修繕積立金差引後の純家賃を分子，諸費用コミコミの全購入代金が分母として，純利回り 5% 出れば，買ってもいいですけど．フフフ (−ー− )」当時，都心近辺の新築で純利回り 5% は通常無理だというのは知っていたので，N 氏を諦めさせるために放った矢でした．実際，それで何社かの営業を諦めた実績がありました．N 氏は電卓を叩き「じゃあ，この値段なら買うのですね！？」，私「えっ！？まあ．」，N 氏「専務と相談して来ます」当初の値段から 230 万円ほど値引いた上に，諸費用コミコミ（70〜80 万円）まで向こうが妥協した金額でした．それから 10 分後，N 氏「専務の承認が取れました．買ってください」，私「ハイ (-_-;)」・・・私の負けでした．どうせ買うにしても，純利回り 6% を要求すべきでした．
後日，馴染みの宅建業者 M さんに，このことをコクると，M さん「あ〜あ，買っちゃったんですかぁ．」
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建物外観 |
グリフィン横浜桜木町
桜木町駅（JR 根岸線，JR 京浜東北線，JR 横浜線，横浜市営地下鉄）徒歩 2〜5 分，馬車道駅（横浜高速鉄道みなとみらい線）7 分，日ノ出町駅（京急本線）10 分．駅の地下通路入口まで歩いて 1 分，走って 15 秒なので，傘が要らないかも知れません．みなとみらいのお膝元．20 平米，2001 年築．家賃月額 80,000 円で賃貸中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 1.0 倍．私の手持では，最もお得感の弱い物件です．
初めて買った不動産です．ディベロッパ Y 社の元営業 M 氏に押し切られました．損と言うほどではありませんが，お得感が全く無いのも事実です (^_^;) ただ，不動産投資の実践トレーニングとしてこの物件購入の意味が大きかったのも事実です．「ふ〜ん （´_ゝ`），不動産投資って，こんなもんなんだ」
不動産投資とは関係ありませんが，Y 社の元営業 M 氏が何故「元」なのか？・・・
私は，元営業 M 氏（以下，彼）とは，個人的に親しくなって，ちょくちょく一緒に食事をしたりしていました．それで，ある日，ちょっと用事があって，いつも通り彼の携帯に電話しました．ところが，何度電話しても繋がらない．？？？ それから何日かして，手紙が来て判ったのですが，彼は，借金返済に行き詰って，夜逃げしてました！！手紙は彼の弁護士からのもので，電話して詳細を聞いたところ，彼は，博打に相当ノメリ込んで，借金を重ね，ヤクザっぽいカネ貸しから追い込まれ，Y 社の顧客のカネを持ち逃げして（詐欺 or 横領），逃げざるを得なかったようです．私が電話した頃は，大阪出張帰りのまま出社せず，フィリピンの女（内縁）のところへ飛んだとこでした．ところが，彼は，そのまま日本へ帰れないと思うと悲しくなったらしく，ほどなく帰国．でも，会社にも債権者にも顔は見せずじまい．当然，失職です．持ち逃げした顧客のカネに関しては，結局，Y 社が負担したらしく，そうなると，彼は，会社のカネを横領したことになります．しかし，Y 社は，上場直前で，不祥事は避けたかったらしく，「暫く待って，時効前には彼を告発する」とのことでした．告発したのだろうか？
実は，私も彼におカネを貸していました．(T_T) Y 社に未払いの報酬があると聞いていたので，それを狙って Y 社に掛け合いましたが，門前払いでした．ご尤もですが．(T_T) そこで，彼の弁護士に電話して，どれくらい回収できそうか，感触を探りました．「博打関係の債権者の一人は，1 割返済で手を打った」とのこと．まあ，1 割前後が相場でしょう．交渉を長引かせても，無難な線に落ち着くだけで，回収額が増えるとはとても思えません．思い切って，「2 割返済で残債放棄したいのですが・・・」と勝負に出たところ，何日かして，向こうの弁護士から了解を取れました．(−。−)ホッ．
私の真意としては，彼が出てきて，債権者に真摯な態度で誤ってくれたならば，債権全額放棄で許してあげても構わなかったのです．でも，彼は，ついに出て来ずじまい．噂によると，今は，横浜の片隅で，隠れるように暮らしているみたいです．
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建物外観 |
ダイアパレス富士忍野
お山の上のリゾートマンションです．最寄駅なんていう概念はありません．立地・設備（大浴場，サウナ，プール，ゴージャス風なロビー）からいうと，私の手持の中では，最も天国に近いマンションです．33 平米，1991 築．取り敢えず，クミヤくんが自宅用にしてま〜す．
売主は，バブル長者だったらしく，全盛期には，都心 2 戸，リゾート 3 戸で計 5 戸のマンションを保有していたみたいです．マンション取得原価は推定 2 億円以上．売主の全盛時の年収は推定 5 千万円程度．でも，悲しいかな，「バブル崩壊 → 収入激減・担保不動産価格暴落 → 返済行き詰まり・オーバローン → ローン会社に泣きついて担保処分・債務免除」とお決まりの図式に，ガッポリはまりました．次々にマンションを手離して，最後の 1 戸が，この忍野だったとのこと．お気の毒です．
思い返してみれば，バブルの隆盛・崩壊の過程では，私はぺーぺーの学生・平社員．その頃の私は，「不動産を何戸も所有するなんて，スゲ〜なあ．俺には無理．どうすれば，そうなるのか，想像できん」という風情でした．15 年程度で，その売主と私との立場は，完全に入れ替わりました．バブルに遭ったタイミングの違いが，運・不運の分水嶺でした．
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建物外観 |
ロビー |
メゾン・ド・ペルシュ（南長崎）
落合南長崎駅（都営大江戸線）徒歩 4 分，東長崎（西武鉄道池袋線）徒歩 8 分．都庁，新宿，代々木，青山，六本木，麻布十番，池袋へは電車一本でスグです．マンション前がバス停で，新宿駅西口行きのバスが通っています．周りには，駅前商店街，定食屋，ラーメン屋があったりして，学生さん向きかな？15 平米，1983 年築．家賃月額 56,000 円で賃貸中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 1.8 倍．
投資目的中古としては，初めて買った不動産です．当初，西武池袋線・東長崎に近い物件ということで，見に行きました．他に，東急東横線・白楽の良さげな物件も紹介され，どちらを買うか，迷いに迷いました．そこで，宅建業者の M さんと白楽駅前のドトールコーヒーに入り，休憩じゃなくて打合せ．M さん「南長崎の方が，都心に近いし，土地は角地でほぼ正方形で，間口が広いし」，私「でも，白楽の方が，築浅・高利回りでしょう．南長崎の方で，他に長所ありますか？」しばし，二人で地図をぼんやり眺めていました．M さん「あれっ？こんなところに駅がありますよ」，私「えっ！？何線？」，M さん「え〜っと，都営大江戸線・落合南長崎駅．ああ，あります，あります．新しい地下鉄だから，売主も知らないんだ．私もウッカリしてました」，私「買います．都営大江戸線の件は，売主に伏せておいて下さい．その上で 40 万円の値引交渉もお願いします．フフフ (−ー− )」
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建物外観 |
ダイアパレス・ステーションプラザお花茶屋
お花茶屋駅（京成本線）徒歩 1 分．駅の入口まで歩いて 30 秒，走って 10 秒なので，傘が要らないかも知れません．普通電車しか止まりませんが，日暮里まで 12 分，上野まで 16 分ですし，スいててラクです．駅から近い上に，周りがちょっとした商店街なので，暗い夜道の一人歩きの心配が無く，女性向きかな？18 平米，1992 年築．家賃月額 52,000 円で賃貸中．相場より 1 割安なので，賃貸更新を機に，54,000 円への上げを交渉中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 2.1 倍．
実は，この物件の前に，錦糸町のダイアパレスの売りの打診が来ていました．居住している女性オーナが，住宅ローン返済に行き詰まり，ローン会社に泣きついて，物件処分と引換えに債務免除を申し入れたとのこと．私が「ほんなら，買いましょう」と買付証明を入れました．ところが，女性オーナ「やっぱり，売りたくない．私，返済頑張る．」と翻意．私はビビりましたが，一番ビビったのは，宅建業者の M さん「お客さんに案内をして買付証明まで入れてもらって『売れなくなりましたぁ』では・・・洒落にならない．」急きょ，手当してもらったのが，このお花茶屋でした．
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建物外観 |
ライオンズマンション東村山第 3
東村山駅（西武鉄道新宿線，西武鉄道国分寺線，西武鉄道西武園線）徒歩 4 分．新宿都心まで電車一本で 30〜35 分な上に，都心に比べると家賃が 4 割安なので，都心で働く独身頑張り屋さんには最適か？21 平米，1990 年築．家賃月額 50,000 円で賃貸中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 2.2 倍．
売主は，事業家の資産家のお金持らしく，抵当権はとっくに外れていて，この物件を処分する必要も無かったのですが，細かい資産を処分したかったのでしょうか？おかげで私は，フフフ (−ー− )．「売主様，ありがとうございました．」
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建物外観 |
千葉市若葉区いずみ台ローズタウン戸建
千城台駅（千葉都市モノレール 2 号線）バス 15 分，千葉駅（JR 総武線，JR 中央・総武線，JR 総武本線，JR 成田線，JR 外房線，JR 内房線，千葉都市モノレール 1 号線，千葉都市モノレール 2 号線）バス 30 分，バス停徒歩 1 分．73 平米，1974 年築．家賃月額 72,000 円で賃貸中．私の物件評価額 / 諸費用込取得価額 = 1.7 倍．
私の手持で唯一の戸建．試しに買ってみました．これから，市営水道の引込み，火災警報器備付，庭等の草木の手入などなど，お金と手間の掛かることが目白押し．区分所有と違って，戸建の場合，管理費・修繕費の払込が無いので，油断しがちですが，管理・修繕は，後でまとめてやって来るので，要注意です．ただ，買うときに大胆に値切って，更地より安く買えたので，空き家になれば，売却絡みで，楽しみはありそう．角地だし，リフォームでキレイにして売るのも手．お隣も角地で，こちらと同じくらいの広さの土地にこちらよりデカイ家が建っていて手狭．となると，こちらの家を取り壊して，土地をくっつければ，角々（カドカド）の広い宅地になって，夢のよう．お隣さん，如何？
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建物外観 |
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